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Denuncia o multa por construcción sin permiso.

 

Se me ha preguntado en varias ocasiones qué pasa si construyo sin permiso o sin proyecto, ¿cuáles son los riesgos? Por lo que entregaré una visión simple y general de los problemas que esto acarrea y qué hacer al enfrentar esta situación.

  1. En primer lugar, hay que reconocer que esto es una práctica muy común en Chile, la gran mayoría, un 90% de las construcciones no tienen la participación directa de profesionales o permisos. Tarde o temprano, es muy posible que estas obras tengan que regularizarse, por lo que es importante incorporar un arquitecto para no incurrir en una violación a la normativa que no se pueda resolver sin demoler y modificar.
  2. Las construcciones sin permiso son vulnerables de recibir una denuncia por parte de un vecino o directamente de un inspector municipal, por lo que este problema puede aparece en cualquier momento. Es bueno conservar una buena relación con los vecinos para reducir los riesgos.
  3. La denuncia se realiza por medio de un inspector municipal a través de un parte municipal que es una citación a un juzgado para dar cuenta de la situación de la obra.
  4. El juez recibe la denuncia y puede asignar un plazo para regularizar y aplicar una multa a su criterio. La ley general lo faculta para aplicar una multa en base al presupuesto de la obra o si no existe el presupuesto, aplicar una multa entre 1 UTM hasta 100 UTM (10 A 8000 dólares). Si no se cumplen los plazos se puede volver e incrementar la multa.
  5. En mi experiencia, para obras como viviendas o remodelaciones comerciales, los jueces en Chile tienen bastante criterio y me ha tocado ver multas desde $45 mil y $180 mil pesos. Me toco ver un caso que recibió múltiples avisos y multas y se llegó a una multa de 1 millón de pesos. El real peligro es que eventualmente el Juez puede determinar en su sentencia la demolición total de la obra. Lo que complica enormemente el proceso.
  6. El problema se hace mas grave si la obra en conflicto tiene mayor notoriedad, por generar un problema a varios vecinos, si es una estructura inestable que genere peligro, o si es una fuente de contaminación. En estos casos la Municipalidad puede generar una presión hacia el Juez y se acelera el proceso hacia la demolición. Sobre todo si la DOM municipal tiene la convicción de que el proyecto no se puede regularizar.
  7. Uno de los mayores problemas es que el Juez generalmente da un plazo para regularizar, por ej. 30-60 días. Pero los procesos de permisos si es que no están en proceso demoran bastante mas que ese plazo. El tema clave es ir entregando antecedentes e información de avances a la causa en el Juzgado para que el Juez vaya dando nuevos plazos.
  8. Se recomienda contratar un Arquitecto lo antes posible para evaluar cómo resolver este problema y asistir a la primera citación con una carta informando que se pretende regularizar, identificando al profesional responsable.
  9. Se recomienda entregar cartas informativas a la dirección de obras, Alcaldía y al juzgado solicitando plazo adicional, entregando fundamentos, datos de profesionales comprometidos, etc.
  10. En casos conflictivos y cuando el tema se hace complejo por los plazos es conveniente asesorarse por un abogado para que vaya generando escritos específicos.  Si la sentencia de demolición ya esta en curso, el abogado es fundamental para frenar lo más posible este proceso.
  11. Las multas y riesgos se terminan con la recepción final de la obra. Por lo que el proyecto tiene que estar terminado y cumplir todas las normas. Esto puede implicar realizar obras nuevas y modificaciones.
  12. Los permisos por una obra que ya fue ejecutada pueden ser recargados en su valor. Por lo que este es un sobrecosto importante para considerar hasta en un 100%.
  13. Construir sin profesionales y sin proyectos puede significar que el proyecto sea riesgoso de construir y no se tomen medidas de seguridad mínimas, lo que expone al propietario a accidentes laborales y demandas de ese tipo.
  14. No contar con los permisos y recepciones genera dificultades para vender una propiedad. Si los compradores necesitan un crédito para comprar el banco castiga el valor de la tasación de los m2 sin permiso.

 

Algunos artículos relevantes de la ley general de construcciones y urbanismo.

MAYO 2005 L.G.U.C. GEN. 4-1

CAPITULO IV

De las sanciones

Artículo 20.- Toda infracción a las disposiciones de esta ley, a su ordenanza general y a los instrumentos de planificación territorial que se apliquen en las respectivas comunas, será sancionada con multa, a beneficio municipal, no inferior a un 0,5% ni superior al 20% del presupuesto de la obra, a que se refiere el artículo 126 de la presente ley. En caso de no existir presupuesto, el juez podrá disponer la tasación de la obra por parte de un perito o aplicar una multa que no será inferior a una ni superior a cien unidades tributarias mensuales. Todo lo anterior es sin perjuicio de la paralización o demolición de todo o parte de la obra, según procediere, a menos que el hecho sea constitutivo de delito o tenga una sanción especial determinada en esta ley o en otra.

La municipalidad que corresponda, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva o cualquier persona podrá denunciar ante el Juzgado de Policía Local correspondiente, el incumplimiento de las disposiciones aludidas en el inciso anterior. La denuncia deberá ser fundada y acompañarse de los medios probatorios de que se disponga.

Las acciones relativas a las infracciones a que se refiere este artículo prescribirán al momento de la recepción de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.

 

Artículo o 133º.- Las construcciones que se ejecutaren sin el previo permiso de construcción, desde la publicación de la presente ley, pagarán un recargo del 50% del derecho municipal que correspondiere pagar al momento en que el interesado solicitare regularizar su situación.

 

Si el infractor no regularizare su situación, el Director de Obras formulará, en cualquier tiempo, la correspondiente denuncia ante el Juez de Policía Local, el que, además de la multa por la infracción, condenará también al infractor a pagar el valor de los derechos correspondientes a la edificación que se hubiere levantado sin permiso, recargado en 100%.

 

 

Arquitecto Luis Cristian Jara

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